¿Es normal que la electricidad vaya incluida en el precio del alquiler? Es que he estado viendo un piso y en el precio incluia agua. luz y comunidad. La verdad es que no está mal de precio si incluye todo eso pero me huele un poco raro. Gracias.

Hola Rosario.
No es frecuente, diría yo. Pero eso no te debería de provocar suspicacia.
Si todo fuese “normal” y las excepciones sujetas a sospecha permanente, crearíamos un clima de inseguridad infundada constante.
Espero haberte contestado.

Al vender una casa que no tiene luz (se le dio de baja porque en ella no vivia nadie) ¿se tiene que hacer cargo el vendedor de los gastos de reenganche de la luz?

Hola Marco. Todo depende de lo pactado entre las partes. Cuando compras lo haces de forma que lo que compres este libre de cargas anteriores. Recibos de suministros anteriores no te corresponde pagar pero otra cosa mas allá de eso sí salvo que lo hayas pactado con el propietario de antemano y firmado en algún documento.

Espero haberte resuelto tu duda.

Oscar

Buenas. Tengo un posible cliente para comprar una casa que tengo a la venta. la cosa es que es extranjero y no tengo ni idea de su idioma y me gustaría saber si podríais actuar de intermediarios y cuanto me cobraríais. Gracias.

Hola Gloria. Llámame cuado quieras y hablamos. Da la casualidad de que hablo idiomas. Oscar 691136015 Gracias. mándame tu teléfono si lo prefieres.

Buenas tardes, me gustaría cómo se fija el precio de alquiler de una vivienda, es que tengo un apartamento y voy a alquilarselo a unos conocidos pero no sé qué precio ponerle. Gracias por su ayuda.

Los apartamentos rondan los 400€ aunque la tendencia es a ajustarse un poco. También esta cifra habría que corregirla en función de muchos parámetros tales como metros cuadrados, zona, estado, mejoras, calidades, extras (garaje, trastero, piscina…etc), antigüedad, gastos (incluidos tales como agua, basuras…etc), altura (no es lo mismo un bajo que un primero que una buhardilla), si tiene cocina independiente o es americana, si incluye mobiliario y equitación en electrodomésticos, si son compromiso o no, si dan muchos meses por adelantado o no, si los últimos inquilinos te han destrozado la vivienda o al contrario la han dejado mejor de cómo se la dejaste….etc
En definitiva que hay que estudiar una ingeniería para calcular el precio. La formula es tan larga que no me va a caber.
Esto es broma Joaquín. Espero haberte contestado.
Oscar

Buenos días. Cuando se compra una casa de segunda mano ¿se puede obligar al vendedor a que deje la casa completamente vacía y si no la deja se le puede exigir que pague la limpieza de la misma? Gracias.

La ley no dice nada al respecto. Cualquier negociación ajena a la compraventa en si misma se deja a la voluntad de las partes. Si así se pacta, así se debe cumplir y en caso negativo exigir su cumplimiento.

Hola. tengo una casa que quiero vender y he ido a una inmobiliaria para ponerla a la venta pero me piden una serie de documentación (que me parece excesiva) y si no no me la venden. Me han dicho que es por una ley que lo exige, podría decirme cuál es la documentación exigida o cuál es esta ley para poder consultarla? Gracias.

Hola Graciela.
Deberías aportar los documentos que acrediten que eres la titular de pleno derecho del derecho de propiedad de la vivienda (propietaria en cristiano). Con la escritura debería ser suficiente.
Me imagino que en base a la ley de protección de datos extreman las medidas de cara a posibles denuncias tuyas contra ellos de utilización de datos tuyos sin tu consentimiento. (Fotos de la vivienda y demás datos)
Al final, cada inmobiliaria trabaja de una manera. Unas son más escrupulosas que otras con la documentación. Incluso hay inmobiliarias que trabajan solo a través de un contrato verbal a la antigua usanza. Como ves, el abanico es amplio. Eres tu la que debes seleccionar la que mas confianza te inspire.
Si necesitas ayuda, ponte en contacto conmigo sin compromiso.
Gracias
Oscar
691136015

¿Cuando un particular hace un contrato de alquiler tiene que declararlo en algún sitio, me refiero si hay que comunicarselo a alguna administración o algo así? Gracias.

Si, aunque no todo el mundo lo hace y mas ahora con tanta economía sumergida. En realidad es un incremento por rendimiento de capital inmobiliario y como tal esta sujeto a gravamen. Te mando un artículo interesante para que lo leas detenidamente. El alquiler de un piso a un particular no está sujeto a IVA ni a retención alguna. Tienen que incluirlo en la declaración anual del IRPF (no hay que declara ni pagar nada mensualmente), aportando los datos siguientes en el Programa PADRE:
INGRESOS: Los obtenidos por el alquiler.
GASTOS:
-Amortización. Es el 3 % del valor de la construcción (el suelo no se amortiza). El valor total del piso es el de su adquisición; para calcular el valor de la construcción hay que considerar los datos que vienen en el recibo del IBI y hacer una proporcionalidad entre el valor del piso y el catastral
-Otros gastos deducibles. Se incluyen: IBI, gastos de Comunidad, seguro, etc. Es decir, todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos.
Una vez introducidos los gastos el propio el Programa PADRE hace los cálculos correspondientes y hace el descuento del 50% para obtener el rendimiento neto.
Los alquileres son llamados rendimientos de capital inmobiliarios. Éstos son imputados a la persona que tenga la titularidad de la propiedad, ésto es, a nombre de quien esté la escritura de la propiedad. Si una propiedad está a nombre de dos personas (por ejemplo marido y mujer) los ingresos y gastos se atribuyen por mitades. Ahora bien, si una persona antes de casarse tiene una propiedad (bien privativo) y después se casa, los alquileres son asignados a la persona propietaria de soltero.
Para ver las ganancias producidas por propiedades tenemos que examinar ingresos y gastos relacionados con la obtención (gastos deducibles necesarios para que la propiedad esté alquilada). Además de los gastos. se permite deducir la amortización de la propiedad, en un 3% del valor. El 3% debe ser aplicado sobre la construcción y nunca sobre el suelo. Por tanto, si en una escritura de una propiedad está el valor total del inmueble conjuntamente con la parcela o solar, debe descontarse la parte del solar, pues los solares no se amortizan. Para saber la proporción que representa el solar en una construcción, podemos recurrir a mirar el recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles = Rates receipt). En dicho recibo del IBI viene un valor llamado "valor catastral" y también el "valor de la construcción y del suelo". Si el inmueble se alquila amueblado, el porcentaje que se puede deducir en muebles, decoración, vajilla... es del 10% del mismo. Sin embargo, suele suceder que se pierden las facturas de los muebles. En este caso no se podría descontar la amortización de los muebles, porque no existe justificación documental de cuánto ha costado, y en caso de inspección serían rechazados. También son deducibles todos los gastos necesarios para la conservación y reparación, pero nunca las mejoras incluso la sustitución de elementos (ascensor, instalaciones eléctricas y de calefacción, puertas, etc), pero nunca las mejoras, como por ejemplo la instalación de un ascensor en una finca que no lo tenía previamente.
Si el inquilino no ha pagado alguna renta es posible deducirlo si han cumplido los 6 meses desde la primera gestión de cobro. Cuando el alquiler es de vivienda (no de apartamento por temporada ni cuando se alquila un piso a una empresa que lo cede como vivienda a sus empleados) la ganancia neta se reducirá en un 50%. Cuando se alquila un inmueble a un cónyuge o a un pariente, la ganancia no podrá ser inferior al 2% del valor catastral o al 1,1% del mismo si se han revisado los valores catastrales después del 1 de enero de 1994.
En los inmuebles urbanos que no estén afectos ni arrendados, diferentes a la vivienda habitual, habrá que hacer una imputación de renta del 2% (1,1% si se revisó después del 1 de enero de 1994).
MÁS DIFÍCIL ESCAPARSE DE NO DECLARAR RENTAS INMOBILIARIAS
Desde hace dos años los contribuyentes deben consignar la referencia catastral del inmueble en el que residen en sus declaraciones de la renta, ya sea en propiedad o en régimen de alquiler, con el fin de detectar aquellos inmuebles alquilados ocultos al fisco y para permitir el cruce de datos entre el arrendador y el arrendatario. Además, desde el pasado 1 de enero, las compañías eléctricas están obligadas a incluir este número en todos los contratos de la luz, tanto en los firmados a partir de esa fecha como en los que existieran con anterioridad.
La Dirección General del Catastro está trabajando para disponer de una aplicación informática que permita asignar a los inmuebles el número de referencia catastral de manera inmediata, incluso en viviendas sobre plano cuya construcción no se haya iniciado. Hasta ahora, la asignación de la referencia catastral de las viviendas no se realiza hasta que el promotor del inmueble no acude al notario para escriturar el mismo y, posteriormente, el Catastro asigna el número de referencia catastral a cada una de las viviendas que se encuentren en el citado inmueble.
El objetivo del Catastro es contar antes del verano con una aplicación informática que agilice la asignación de la referencia catastral, incluso antes de que se haya construido la vivienda. Hacienda quiere, además, que los notarios puedan acceder a esta aplicación para conocer de manera inmediata esta información en el momento de la constitución de las escrituras.
En el caso de las eléctricas, la entrada en vigor el pasado 1 de enero de la Ley de Prevención del Fraude obliga a estas compañías a incluir en los contratos de luz el número de referencia catastral, lo que facilitará a Hacienda disponer de una información muy valiosa, como es el consumo eléctrico, para comprobar si una casa se encuentra o no habitada y descubrir así posibles casos de alquileres no declarados. Para los contratos antiguos, alrededor de 24 millones, la Ley otorga a las eléctricas un plazo hasta el 1 de julio para que incluyan la referencia catastral en los mismos, proceso que, de momento, no se ha iniciado.

Hola tengo una vivienda que por razones fiscales no me interesa alquilar pero me han hecho una oferta de un alquileer con opción a compra. ¿Se puede hacer algún otro tipo de contrato que no sea de alquiler pero que los compradores puedan vivir antes de comprar la vivienda?

Hola Lorenzo.
Solo se me ocurren dos opciones:
La primera es hacer un alquiler con opción a compra sin declarar por inquilino y propietario (esto es ilegal, aunque mucha gente lo hace)
La segunda y de forma muy rocambolesca seria hacer un contrato de compraventa aplazada en el que de momento solo se trasmita la posesión y cuando se establezca el día de la compra transmitir la propiedad entera en un contrato de compraventa normal y corriente descontando las cantidades ya entregadas en el aplazamiento.
Aunque esto ultimo es mejor que se lo consultes a un abogado especializado pues a lo mejor estoy elucubrando con algo jurídicamente inviable en base a la legislación vigente.
Gracias
Oscar
691136015

¿Están obligadas las inmobiliarias a dar factura al vendedor por los servicios de intermediación?

Hola Aroa. Deberían dar factura con su IVA correspondiente por los servicios realizados como toda empresa obligada a declarar sus impuestos. Usted tiene el derecho de exigir la factura. Gracias
Oscar
691136015

Buenas tardes, cuando se gestiona el alquiler de una vivienda a través de una inmobiloiaria, esta le da algún tipo de garantías al dueño de la vivienda de que el inquilino va a cumplir con el contrato y con los pagos. Gracias.

Hola lali.
Yo normalmente trabajo con el arbitraje en sus distintas modalidades. Es una especie de seguro que cubre sobre todo un desahucio rápido pero también el pago de las rentas que el inquilino ha dejado de abonar. Viene a ser como los seguros de impago de rentas que ofrecen las agencias de seguro.
La inmobiliaria puede facilitar herramientas para que el propietario disponga de seguridad en el contrato pero la responsabilidad de un inquilino que no cumple con sus obligaciones solo atañe a el. Una inmobiliaria diligente debe hacer un buen trabajo de campo filtrando y seleccionando un potencial buen cliente, aporta información sobre garantías de pago a disposición del propietario, prepara toda la documentación relevante y hace un seguimiento del arrendamiento para acercar a las partes en caso de discrepancia en la interpretación del contrato o de cualquier necesidad que surja a cualquiera de las partes.
Si necesitas asesoramiento personalizado sin compromiso, no dudes en ponerte en contacto conmigo.
Gracias
Oscar